Indagine sulle case popolari di Chongqing重庆公租房调查

Pubblicato: agosto 28, 2013 in My Better City
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Nanfeng Chuang (South Reviews) 2013:16

di 石破 Shi Po

Minxin Jiayuan Case pop. Chongqing 1

All’inizio di Luglio (2013) con tempi da maratona il lavoro preparatorio di stesura delle “regole essenziali per il sistema delle garanzie abitative” e’ stato finalmente redatto dal Ministero delle abitazioni e dell’edificazione urbana e rurale. Dopo che la bozza sara’ passata all’ufficio degli affari legislativi del Consiglio di Stato che ne sollecitera’ gli emendamenti, si spera che entro la fine del 2013 possa diventare un procedimento legislativo ufficiale.

Mentre si sprecava tempo a livello nazionale sul versante legislativo, sul fronte dei governi locali era stata gia’ avviata l’esplorazione locale per la strutturazione del sistema di garanzia sociale dell’abitazione. Fra queste esperienze locali, il sistema delle case popolari di Chonqging ha attirato una vasta attenzione. Dal Febbraio del 2010, la piu’ giovane delle municipalita’ dipendenti direttamente dal governo centrale ha avviato la costruzione delle case popolari. Ad oggi, questa grande citta’ di otto milioni di persone (qui si intende la citta’ propriamente detta e non il territorio di Chonqging N.d.T.) vede gia’ circa 300.000 persone abitare nelle case popolari, si prevedono in totale circa 700.000 persone appartenenti al ceto medio- basso e basso poter usufruire di questa forma di sicurezza sociale pubblica provvista dal governo.

In un giorno di meta’ Luglio, col sole ormai tramontato ma con la temperatura sempre alta, la signorina Chen affanna nel portare la spesa dal supermercato a casa. La sua casa si trova nella zona delle case popolari di Kangzhuang Meidi,  un monolocale attrezzato di 33 metri quadri che il suo ragazzo ha ottenuto  dopo aver fatto richiesta e dove da quest’anno Chen si e’ trasferita. L’affitto mensile e’ poco piu’ di 300 RMB, le spese dell’acqua, luce, gas e dell’amministrazione sono altri 400 RMB. Chen lavora nella zona di Guanyin Qiao, ogni mese spende 100 RMB per la metropolitana. Ci dice che il suo stipendio ammonta a 2000 RMB, con quello del ragazzo arrivano a 5000. Chen vorrebbe cambiare il monolocale con una casa un po’ piu’ grande, abitare in due nel monolocale non e’ un problema, ma dopo che si saranno sposati e che i genitori verranno ad abitare con loro, non ci sara’ spazio a sufficienza.

All’inizio del 2010, la municipalita’ di Chongqing ha formulato il piano delle “politiche preferenziali e accessorie relative all’abitazione finanziata e provvista dal governo per i prossimi dieci anni con la costruzione di 40 milioni di metri quadri di case popolari”. Un piano sbalorditivo che solleva dubbi e preoccupazioni: da dove vengono i soldi? Come si sviluppa la gestione?

Innanzitutto, la terra non e’ affatto un problema. Dal 2002 Chongqing ha sviluppato un piano di riserva di terra su grande scala cosi’ che nel 2010 il governo municipale si e’ trovato con 300000 mu (1 mu= 666,6667 metri quadri) di terra accumulata, prendendo 30000 mu per l’edificazione di case popolari, ne resta comunque una enorme riserva.

La terra adibita alla costruzione delle case popolari e’ provvista tramite il metodo dell’allocazione, i costi di completameto relativi alle costruzioni, le spese per il controllo e la sicurezza , le altre spese amministrative e i fondi governativi sono tutti utilizzati per la costruzione delle case popolari. Le imposte fiscali relative al processo di costruzione, affitto  e vendita sono tutte utilizzate per la costruzione e la gestione delle case popolari. La grande impresa edile statale di Chonqging, l’impresa che si occupa degli investimenti urbani e le altre imprese responsabili della costruzione delle case popolari si incaricano di un lavoro di utilita’ collettiva senza considerare la questione del profitto, questi fattori garantiscono che i costi di costruzione restino sotto controllo.

E i soldi? Il direttore dell’ufficio della gestione delle case popolari di Chongqing, Guo Tangyong, dice al Nanfeng Chuang: ” Abbiamo fatto i calcoli,  per la costruzione delle case popolari a Chongqing servono circa 130 miliardi di RMB, di questi il 30% viene dalle finanze governative, il 70% e’ “raccolto nella societa’”. Finora sono stati raccolti oltre 100 miliardi di RMB. Di questi, oltre 44 miliardi vengono dalle finanze del governo centrale e locale, oltre 30 miliardi da prestiti bancari,  3 miliardi da prestiti di fondi pubblici, 4.5 miliardi da fondi della sicurezza sociale nazionale,  e poi emissione di bond, depositi fiduciari etc. Per i fondi di costruzione successivi, li continueremo a raccogliere con buoni del tesoro, emissione di bond aziendali, prestiti bancari e altre modalita’, in sostanza la raccolta fondi non e’ un problema, i lavori di costruzione sono assicurati.

Gli oltre 44 miliardi provenenienti dalle finanze del governo centrale e locale costituiscono il fondo di base, in futuro non ci sara’ piu’. Dunque per gli 80 miliardi gestiti dal mercato come si pagheranno gli interessi? L’affitto delle case popolari di Chongqing ha un valore medio di 10 RMB mensile per metro quadro, si aggiunge un 10% derivato dagli affitti di natura commerciale, finite le costruzioni si avranno circa 5-600 milioni di RMB mensili dagli affitti, gli interessi relativi agli 80 miliardi non supereranno i 400 milioni mensili, in questo modo gli affitti non solo coprono gli interessi ma copriranno anche i costi di gestione garantendo la sostenibilita’ sul lungo tempo delle case popolari.

Dalle ricerche emerge che i capitali “raccolti in societa’” dovranno essere restituiti dopo cinque anni, in base al piano formulato dalla municipalita’ gli affittuari delle case popolari dopo cinque anni hanno il diritto di comprare la casa. Da una ricerca condotta dalla municipalita’ emerge come con la sola vendita di 1/3 delle case si avrebbero 40-50 miliardi, ma sara’ circa il 60-65% dei residenti a comprare; nello stesso tempo, in cinque anni si avra’ una progressiva crescita delle attivita’ commerciali, con un costo di vendita di 10000-15000 RMB al metro quadro si potranno avere circa 40-50 miliardi di RMB. La restituzione del capitale non sara’ dunque un problema.

Un nuovo dubbio e’ questo: a differenza di molte altre citta’ cinesi che mancano di garanzie per le case popolari, non e’ che a Chongqing si arrivera’ all’estremo opposto, vale a dire di avere troppe case per cui l’offerta superera’ la domanda?

Dai dati dell’ufficio del territorio emerge come nei 17 giorni intercorsi fra il 12 e il 28 Febbraio del 2011 in cui sono state accolte le prime richieste per l’ottenimento di una casa popolare, le richieste valide sono state 22317. Sono garantite le famiglie del centro citta’ con difficolta’ abitativa, chi viene da fuori citta’ per lavoro, i nuovi diplomati e laureati, tre gruppi di persone “con lavoro ma senza casa” hanno dunque il diritto di richiedere una casa popolare. Non e’ difficile ottenerla, non c’e’ il limite dato dallo hukou visto che la rottura della differenza fra citta’ e campagna e’ una delle caratteristiche del progetto delle case popolari.

Il 25 Luglio del 2013 si e’ aperta un’altra fase di accettazione delle domande di richiesta di casa popolare, in questo caso 47000 persone “competono” per oltre 23.700 case attrezzate.

Il sindaco Huang Qifan si era gia’ espresso dicendo che non ci sarebbero state case popolari di 100, 200 o 300 metri quadri; le case popolari sono di 30, 50, 70 e 80 metri quadri. Se poi le persone diventano ricche e non ci vogliono piu’ stare in queste case, le devono lasciare. E’ vero che dopo cinque anni la casa puo’ essere comprata e quindi anche rivenduta, ma solo a condizione che sia rivenduta all’ufficio di gestione delle case popolari e non messa sul mercato.

In passato alcuni media avevano rilevato il fenomeno di case popolari vuote in alcuni luoghi, puo’ verificarsi anche a Chongqing? Guo Tangyong dice:” le richieste per le zone abitative delle case popolari di Chonqging presentano degli squilibri, ma non c’e’ il fenomeno per cui, una volta costruite, in alcune zone non ci vadano persone, la domanda c’e’ “. In base alle sue analisi, chiarisce che qui siamo dentro un processo di urbanizzazione, industrializzazione e che queste zone di case popolari hanno attorno tutti i servizi, oltre a un’alta densita’ demografica. In base a questi elementi il governo di Chongqing pianifica i luoghi e i tempi per l’edificazione. Se le volte passate le richieste non erano molte, tanto che per la zona ovest ci si poteva scegliere il tipo di casa, ora le richieste superano l’offerta e non si puo’ scegliere il tipo di casa.

 Minxin Jiayuan Case pop. Chonqging 2

Pro e contro sull’amministrazione

La mattina del 9 Luglio, nella piazza “ginnastica” della zona Minxin Jiayuan vanno e vengono bambini, quattro, cinque giovani mamme con i neonati in braccio chiacchierano. Sono tutti residenti delle case popolari Minxin Jiayuan. Piu’ di un anno fa si sono trasferiti qui con grande gioia, una nuova vita iniziava. Passata la novita’, sono emerse delle insoddisfazioni: alcuni buttano oggetti dai piani in alto, nonostante le proteste l’amministrazione non se ne cura; il mercato e l’ospedale di zona ancora non vanno, alcune cose qui sono molto piu’ costose; quando sono entrati in citta’ per lavorare erano in due, potevano richiedere una casa con una camera e un salone, ma ora che hanno prole e i nonni che se ne occupano, dunque almeno quattro persone, si sta troppo stretti.

“Minxin Jiayuan e’ stata la prima zona di case popolari edificata, la gente aveva un fortissimo desiderio di andarci a vivere, teniamo in grande considerazione le loro idee, ma essendo una zona nuova appena ci si viene ad abitare e’ normale avere problemi con i servizi, la pressione su di noi e’ forte, siamo allo studio per risolvere le questioni relative ai servizi pubblici e commerciali. Ad oggi ci sono otto linee di autobus che partono o passano da qui, la metropolitana ha aperto lo scorso anno, su questo aspetto per i residenti e’ molto comodo”, Guo Tongyong prosegue ” noi ora diamo particolare importanza a far entrare gli abitanti solo dopo che le costruzioni, i servizi e l’amministrazione siano completati e attivati, cosi’ l’abitazione diventa serena e comoda.

Dal punto di vista del governo, bisogna risolvere la questione di chi viene ad abitare nelle case popolari e la questione dei soldi; soldi e persone, due questioni anche relative al punto di vista dei residenti. In queste enormi zone di case popolari ci abitano decine e decine di migliaia di persone con reddito basso, studenti appena laureati e diplomati che hanno cominciato ora a lavorare, persone che sono venute da fuori per lavorare con la famiglia a carico etc. Provvedendo all’abitazione, il governo garantisce la residenza, ma certo non puo’ cambiare il fatto che appartengano alla fascia di reddito medio-bassa. Se infatti casa popolare significa solo affitto basso con i rimanenti costi della vita, i trasporti in primis, che salgono continuamente, allora la politica complessiva delle case popolari non sarebbe proprio di successo. Il governo ha dotato di fermate della metropolitana e di linee di autobus le zone in questione, per ogni zona e’ progettato un ospedale, le poste, il mercato e altri servizi commerciali.

In una riunione nel Febbraio del 2013, Huang Qifan ha dato molta enfasi sul lavoro di amministrazione relativo all’edificazione delle case popolari specificando cinque “efficienze” da migliorare in modo sistematico: l’ utilizzazione delle strutture, il completamento dei lavori, l’ assegnazione delle case, gli accessori e i servizi di gestione.

La signora Zou, di circa quarant’anni, ha una piccola bancarella all’entrata dell zona E di Minxin Jiayuan, i suoi clienti sono persone del vicinato. Lei e’ del Sichuan, il marito e’ un falegname nel campo della ristrutturazione e arredamento delle case, e’ rimasto ferito alla schiena mesi fa e non puo’ piu’ lavorare. Il loro figlio quando era piccolo ha sviluppato una malattia rara che non gli consente di camminare normalmente. La casa popolare assegnatagli e’ di tre camere e un salone, comprese le spese di luce, acqua, gas e amministrazione escono 1000 RMB al mese. La signora Zou si trova di fronte alla contraddizione di trovarsi in una condizione abitativa migliorata e la pressione dei costi relativi :” se ci trovassimo in affitto fuori, il padrone di casa ci avrebbe gia’ mandato via di casa. Qui sono case dello Stato e nessuno puo’ buttarti fuori.”

“Le dimensioni delle aree delle case popolari sono abbastanza grandi, oltre un milione di metri quadri con quaranta-cinquantamila abitanti, il grosso dei quali appartenenti alla fascia di reddito medio-bassa, persone che dunque hanno bisogni sociali e di servizi pubblici piu’ impellenti rispetto ad altre zone abitative”, prosegue Guo Tangyong ” da una situazione di prossimita’ e familiarita’ queste persone si trovano fra sconosciuti appena si trasferiscono qui, se non si vogliono creare fratture nella societa’, bisogna ricreare rapporti di prossimita’ e familiarita’.  Con un’ organizzazione ordinata delle loro interazioni volontarie vi saranno rapporti armoniosi”.

In base ai dati, il 52% dei residenti delle case popolari di Chonqging sono venuti da fuori citta’ per lavoro; il 36-37% sono di Chonqging, di questi ultimi oltre il 5% ha un sussidio di disoccupazione ; 8.6% sono studenti appena laureati o diplomati. Anche se risiedono qui, il loro hukou non necessariamente e’ di Chongqing; condizioni, necessita’, modi di vita di queste persone sono dunque differenti, la gestione risulta dunque difficile. Dice Guo Tangyong: “Nel 2012 il governo della municipalita’ ha espresso nuovi criteri di miglioramento della gestione, ha ulteriormente chiarito una integazione dei diversi livelli di poteri amministrativi per rafforzare i servizi pubblici, la gestione sociale e altri importanti elementi. La municipalita’ da’ molta importanza a rafforzare la gestione degli affari sociali, a migliorare ed arricchire i servizi pubblici delle zone abitative, compresa l’introduzione ordinata di organizzazioni di volontariato o di organizzazioni sociali varie.

 Minxin Jiayuan Case pop. Chongqing 3

Responsabilita’ governative

Ad oggi la municipalita’ ha edificato 40 milioni di metri quadri di case popolari, 240000 le case per 630000 persone, di queste case 112000 sono abitate da 300000 persone che provengono dal centro citta’ e che erano in difficolta’ abitativa (forse bisogna aggiungere tutti quelli che sono stati messi in difficolta’ abitativa, vale a dire che le loro abitazioni sono state rase al suolo e come compenso hanno avuto abitazioni periferiche o, appunto, case popolari. Le case, spesso vecchie e decrepite, spesso antiche e di valore, una volta rase al suolo liberano ampi spazi per la “riqualificazione”, vale a dire l’arricchimento di palazzinari e governo locale. Fra i tanti esempi, per Chongqing c’e’ la zona di Shibati N.d.T.) , da studenti appena laureati o diplomati e da lavoratori che vengono da fuori.

Finita la fase dell’edificazione, funzionamento e amministrazione sono i compiti piu’ impellenti. Il 10 Luglio il vice sindaco Liu Qiangzhao ha fatto una riunione apposita sul lavoro amministrativo e gestionale per lo studio della gestione sociale delle zone delle case popolari e dell’edificazione delle zone abitative. Dice Guo Tangyong “il governo sta cambiando la propria funzione, vale a dire che cio’ che si deve amministrare deve essere amministrato bene. Cos’e’ che il governo deve gestire? Le condizioni di vita del popolo, il sistema di sicurezza sociale. Su questo versante, l’edificazione delle case popolari riveste un ruolo primario a cui i leader della municipalita’ danno grande considerazione”. Prosegue Guo, ” l’edificazione delle case popolari e’ associata al processo di urbanizzazione e industrializzazione che e’ ora nel medio periodo. Per i nuovi cittadini, per gli studenti appena entrati nel mondo del lavoro, per i lavoratori che vengono da fuori, la casa riveste un ruolo fondamentale, che abbiano problemi temporanei o che non possano proprio permettersi una casa, in ogni caso lo sviluppo di Chongqing ha bisogno del loro contributo, venuti qui diventano i costruttori di questa citta’, dunque il governo da’ loro la possibilita’ di affitti preferenziali per risolvere la questione abitativa”.

Per il 2020 e’ prevista una popolazione per la citta’ propriamente detta di Chongqing pari a 12 milioni di persone, i nuovi cittadini avranno ovviamente necessita’ di abitazioni e cio’ portera’ una pressione sullo sviluppo dell’urbanizzazione e dell’industrializzazione, cosi’ come sara’ un grande peso sul sistema di sicurezza sociale e sul livello di vita generale del popolo. Dice Guo che a Chongqing c’e’ una grande necessita’ di case popolari, e’ compito del governo edificarle “e poi in questa maniera si fa tutto in modo piu’ veloce e piu’ efficiente”.

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